Imóvel comprado apenas com contrato particular: como regularizar a propriedade?

É comum encontrar imóveis que foram comprados, pagos e ocupados durante anos, mas nunca foram formalmente registrados em nome do comprador.

Nessas situações, a pessoa pode ter:

contrato particular, recibos, comprovantes de pagamento, posse do imóvel e até contas em seu nome.

Ainda assim, quando consulta a matrícula, descobre que o imóvel continua registrado em nome do antigo proprietário.

Isso acontece porque, no sistema brasileiro, a propriedade imobiliária entre vivos se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto esse registro não ocorre, o alienante continua figurando como proprietário perante o registro.

Por isso, ter comprado e pago o imóvel não significa necessariamente que a regularização esteja concluída.

Contrato particular de compra e venda transfere a propriedade?

O contrato particular pode ter grande importância para demonstrar a existência do negócio realizado entre comprador e vendedor.

Mas ele não deve ser confundido com o registro da propriedade.

Dependendo da operação, a legislação pode exigir escritura pública ou admitir outro título hábil para registro. Como regra, o Código Civil estabelece a necessidade de escritura pública para negócios envolvendo direitos reais sobre imóveis acima do limite legal, salvo hipóteses em que a própria lei disponha de forma diferente.

O ponto principal é:

o comprador precisa verificar se existe um título juridicamente adequado e se esse título chegou a ser registrado na matrícula.

Por que a matrícula do imóvel é tão importante?

A matrícula funciona como o histórico jurídico do imóvel.

É nela que aparecem, entre outras informações:

• quem é o proprietário registrado;
• transmissões anteriores;
• hipotecas e outras garantias;
• penhoras;
• indisponibilidades;
• usufrutos;
• averbações relevantes.

Por isso, antes de discutir qualquer regularização, uma das primeiras questões é:

quem consta atualmente como proprietário na matrícula?

Essa resposta pode mudar completamente o caminho jurídico.

E se o vendedor estiver disponível e concordar com a transferência?

Quando vendedor e comprador estão de acordo e a documentação está regular, pode ser possível formalizar a transmissão e levar o título adequado ao Registro de Imóveis.

Mas mesmo nesses casos é importante verificar previamente se existem obstáculos na matrícula, pendências documentais ou particularidades na cadeia de transmissão.

Uma compra realizada há muitos anos pode esconder situações que não aparecem no contrato particular.

E se o vendedor não quiser assinar a escritura?

Esse é um dos problemas mais frequentes.

A pessoa compra o imóvel, paga o preço e, posteriormente, encontra resistência do vendedor para concluir a transferência.

Nessas situações, pode existir a possibilidade de adjudicação compulsória, dependendo das características do negócio e da documentação existente.

O Código Civil reconhece o direito do promitente comprador de exigir a outorga da escritura nas condições legais e, havendo recusa, buscar a adjudicação do imóvel.

O contrato precisa estar registrado para haver adjudicação compulsória?

Não necessariamente.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou na Súmula 239 que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro prévio do compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.

Isso é especialmente relevante para contratos antigos que nunca foram levados a registro.

A adjudicação compulsória pode ser feita em cartório?

Sim, em determinadas situações.

A Lei nº 14.382/2022 passou a prever a adjudicação compulsória extrajudicial, realizada diretamente perante o Registro de Imóveis, sem excluir a possibilidade da via judicial.

O procedimento extrajudicial foi posteriormente regulamentado pelo Conselho Nacional de Justiça, que estabeleceu regras específicas para sua utilização.

Mas isso não significa que qualquer contrato particular possa ser levado diretamente ao cartório e transformado automaticamente em propriedade registrada.

A viabilidade depende da documentação, da cadeia de negócios, da situação do vendedor e das demais circunstâncias do caso.

E se o vendedor tiver falecido?

A morte do vendedor não significa, por si só, que a regularização se tornou impossível.

Mas o cenário muda.

Pode ser necessário verificar:

• se existe inventário;
• quem são os herdeiros;
• se o imóvel ainda integra formalmente o patrimônio do falecido;
• qual documentação comprova a compra;
• se existem cessões posteriores.

Nesse tipo de situação, a análise precisa considerar tanto o histórico imobiliário quanto os efeitos sucessórios.

Por isso, simplesmente localizar os herdeiros e pedir uma assinatura pode não resolver todo o problema.

E quando existem vários contratos de gaveta?

Esse é outro cenário comum.

Por exemplo:

o proprietário registrado vende para uma pessoa;

essa pessoa vende para outra;

depois ocorre uma nova cessão;

e nenhuma dessas transmissões é registrada.

Nesse caso, o atual ocupante pode possuir diversos documentos, mas a matrícula continua no nome do proprietário original.

Quanto maior essa cadeia, maior a importância de reconstruir juridicamente quem transferiu o quê, para quem e em quais condições.

É justamente aí que uma análise documental cuidadosa passa a ser decisiva.

Usucapião é sempre a solução para imóvel com contrato particular?

Não.

Usucapião e adjudicação compulsória são institutos jurídicos diferentes.

A existência de contrato, a origem da posse, o tempo decorrido, a forma como o imóvel foi adquirido e a possibilidade de identificar os titulares anteriores podem alterar completamente a solução.

Por isso, não é correto afirmar que:

“Se tenho contrato, faço adjudicação.”

nem que:

“Se moro no imóvel há muitos anos, faço usucapião.”

A escolha depende do conjunto de fatos e documentos.

Qual é o risco de deixar o imóvel sem regularização?

A falta de registro pode não gerar um problema imediato, mas pode produzir dificuldades importantes no futuro.

Entre elas:

• venda do imóvel;
• financiamento;
• inventário;
• partilha;
• obtenção de garantias;
• conflitos entre comprador, vendedor e herdeiros;
• surgimento de restrições na matrícula;
• necessidade de reconstruir documentos muitos anos depois.

Quanto mais tempo passa, maior pode ser a dificuldade para localizar pessoas, documentos e informações necessárias.

Por isso, a regularização não deveria ser tratada apenas como uma questão burocrática.

Ela envolve segurança patrimonial.

Antes de escolher a forma de regularização, o que precisa ser analisado?

O ponto de partida não deve ser escolher entre escritura, adjudicação ou usucapião.

Primeiro é preciso entender a situação jurídica do imóvel.

Entre os pontos que podem ser relevantes estão:

a matrícula atual;
o contrato firmado;
a comprovação da quitação;
eventuais cessões anteriores;
a situação do vendedor;
a origem e o tempo da posse;
e possíveis restrições existentes.

Somente depois dessa análise é possível identificar qual solução é compatível com o caso.

A estratégia deve ser consequência do diagnóstico — não o contrário.

Imóvel comprado com contrato particular pode ser regularizado?

Em muitos casos, sim.

Mas não existe uma resposta única.

Algumas situações podem ser resolvidas com formalização e registro.

Outras podem exigir adjudicação compulsória.

Em certos casos, a posse pode levar à análise de usucapião.

E há situações em que primeiro é necessário resolver problemas anteriores da matrícula ou da cadeia de transmissões.

Por isso, o fato de possuir apenas um contrato particular não significa que a regularização seja impossível.

Significa que o caminho precisa ser identificado com base na documentação e na realidade daquele imóvel.

Sanchez & Mancilha Advogados, em Santos/SP, atua na análise de questões imobiliárias e patrimoniais, avaliando contratos, matrículas e situações de regularização de propriedade conforme as particularidades de cada caso.

Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise jurídica individualizada.